Tabela SAC vs Price: Qual Escolher no Financiamento Imobiliário

Ao contratar um financiamento imobiliário, uma das decisões mais importantes — e muitas vezes negligenciada — é a escolha do sistema de amortização. A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) são os dois modelos mais utilizados no Brasil, e a diferença entre eles pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Neste guia, a equipe da AUD</>PER explica como cada sistema funciona, apresenta comparações práticas e ajuda você a tomar a melhor decisão para o seu perfil financeiro.

O Que É Amortização e Por Que Ela Importa

Amortização é o processo de pagamento gradual do valor principal de uma dívida. No financiamento imobiliário, cada parcela mensal é composta por dois elementos: a amortização do capital (que reduz o saldo devedor) e os juros (que remuneram o banco pelo empréstimo). A forma como esses dois componentes se distribuem ao longo do contrato define o sistema de amortização.

Escolher o sistema correto impacta diretamente no valor total pago, no perfil das parcelas e na capacidade de comprometimento de renda ao longo dos anos.

Tabela SAC: Como Funciona

No Sistema de Amortização Constante, como o próprio nome indica, a parcela de amortização do capital é fixa durante todo o contrato. Isso significa que o saldo devedor diminui de forma linear e previsível.

Características da Tabela SAC

• Amortização constante: o valor abatido do saldo devedor é o mesmo todo mês
• Parcelas decrescentes: como os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor, as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo
• Primeira parcela mais alta: o comprometimento de renda é maior no início do contrato
• Custo total menor: ao final do financiamento, o mutuário paga menos juros em comparação à Tabela Price

Exemplo Prático — SAC

Considere um financiamento de R$ 300.000 com taxa de juros de 9% ao ano e prazo de 360 meses (30 anos). Na Tabela SAC:

• Amortização mensal fixa: R$ 300.000 ÷ 360 = R$ 833,33
• Primeira parcela (amortização + juros): aproximadamente R$ 3.083
• Última parcela: aproximadamente R$ 839
• Total pago ao final: cerca de R$ 706.000

Tabela Price: Como Funciona

No Sistema Price (também chamado de Sistema Francês), as parcelas são fixas durante todo o período do contrato. Essa previsibilidade é o grande atrativo desse modelo.

Características da Tabela Price

• Parcelas fixas: o valor mensal não muda (desconsiderando correções monetárias)
• Amortização crescente: no início, a maior parte da parcela corresponde a juros; gradualmente, a proporção de amortização aumenta
• Primeira parcela mais baixa: comparada ao SAC, a parcela inicial é menor, o que facilita a aprovação do crédito
• Custo total maior: o somatório de juros pagos ao longo do contrato é superior

Exemplo Prático — Price

Com o mesmo financiamento de R$ 300.000, a 9% ao ano e 360 meses:

• Parcela fixa mensal: aproximadamente R$ 2.414
• Nos primeiros meses, cerca de R$ 2.250 são juros e apenas R$ 164 são amortização
• Total pago ao final: cerca de R$ 869.000

A diferença entre os dois sistemas neste exemplo é de aproximadamente R$ 163.000 — um valor que pode representar a compra de outro imóvel.

Comparação Direta: SAC vs Price

Para facilitar a análise, veja os principais pontos de comparação:

• Parcela inicial: SAC é maior; Price é menor
• Evolução das parcelas: SAC diminui ao longo do tempo; Price permanece constante
• Total de juros pagos: SAC é significativamente menor; Price acumula mais juros
• Facilidade de planejamento: Price oferece previsibilidade; SAC exige adaptação no orçamento
• Aprovação de crédito: Price facilita a aprovação pela parcela inicial menor; SAC pode exigir renda mais alta

Qual Sistema Escolher? Critérios de Decisão

Escolha a Tabela SAC se:

1. Sua renda comporta a parcela inicial mais alta — geralmente, os bancos exigem que a parcela não ultrapasse 30% da renda familiar
2. Você deseja economizar no longo prazo — a redução no total de juros é expressiva
3. Você planeja quitar antecipadamente — como o saldo devedor cai mais rápido, a quitação antecipada se torna mais vantajosa
4. Sua renda tende a diminuir no futuro — parcelas decrescentes se adequam a esse cenário

Escolha a Tabela Price se:

1. Sua renda atual não comporta a parcela mais alta do SAC — a Price permite financiar com comprometimento inicial menor
2. Você valoriza previsibilidade — saber exatamente quanto vai pagar todo mês facilita o planejamento
3. Sua renda tende a crescer — você pode usar aumentos futuros para fazer amortizações extras
4. O prazo do financiamento é curto — em prazos menores, a diferença de juros entre os sistemas diminui

Cuidados Importantes na Contratação

1. Correção Monetária

Ambos os sistemas estão sujeitos à correção monetária, geralmente pela TR (Taxa Referencial) ou pelo IPCA. Nos financiamentos atrelados ao IPCA, as parcelas podem aumentar consideravelmente em períodos de inflação alta, especialmente na Tabela Price, onde o saldo devedor demora mais para diminuir.

2. Custo Efetivo Total (CET)

Não compare apenas a taxa de juros nominal. O CET inclui seguros obrigatórios, taxas de administração e outros encargos que elevam o custo real do financiamento. Exija a informação do CET de cada proposta.

3. Amortização Extraordinária

Independentemente do sistema escolhido, você tem direito a realizar amortizações extraordinárias a qualquer momento, podendo optar por reduzir o valor das parcelas ou diminuir o prazo do financiamento. Essa estratégia é especialmente eficaz nos primeiros anos do contrato.

4. Portabilidade de Crédito

Se você já possui um financiamento e percebe que escolheu o sistema menos vantajoso, saiba que é possível solicitar a portabilidade de crédito para outro banco, inclusive alterando o sistema de amortização.

Erros Comuns ao Escolher o Sistema de Amortização

• Focar apenas na parcela inicial: a parcela menor da Price é atraente, mas o custo total pode ser muito superior
• Ignorar a correção monetária: parcelas "fixas" na Price só são realmente fixas em termos nominais, sem considerar indexadores
• Não simular cenários: faça simulações com diferentes prazos, taxas e valores para entender o impacto real de cada sistema
• Desconsiderar a possibilidade de amortização extra: quem tem disciplina financeira pode compensar a desvantagem de juros da Price com aportes extras regulares

Quando Vale a Pena Revisar o Contrato

Muitos contratos de financiamento imobiliário apresentam irregularidades que podem ser identificadas por uma análise pericial. Algumas situações que justificam a revisão incluem:

• Aplicação de juros compostos de forma indevida (anatocismo)
• Cobrança de taxas não previstas em contrato
• Correção monetária aplicada sobre índice diferente do contratado
• Seguro habitacional com valores acima do mercado
• Diferença entre o CET informado e o efetivamente praticado

A AUD</>PER realiza perícias em contratos de financiamento imobiliário, com cálculos detalhados que podem fundamentar ações revisionais e recuperar valores pagos indevidamente.

Passo a Passo para Escolher o Melhor Sistema

1. Levante sua renda familiar líquida e calcule 30% dela — esse é o limite recomendado para a parcela
2. Solicite simulações em pelo menos três instituições financeiras, com ambos os sistemas
3. Compare o CET de cada proposta, não apenas a taxa de juros
4. Projete sua renda futura: se você espera aumento de renda, a Price com amortizações extras pode ser vantajosa
5. Considere o prazo real: se pretende quitar em 15 anos (e não em 30), simule esse cenário
6. Consulte um especialista: um perito financeiro pode analisar as propostas e identificar a opção mais econômica para o seu caso